Il Procedimento Per Convalida Di Sfratto Come Funziona AIVM

Come funzione il procedimento per convalida di sfratto?


Quando è valido il procedimento?

Gli artt. 657 e successivi del codice di procedura civile disegnano un particolare percorso processuale per il locatore che voglia munirsi di un titolo esecutivo giudiziale per ottenere il pronto rilascio dell’immobile e che quindi voglia evitare la strada del processo ordinario. Tale procedimento è a disposizione del locatore nelle seguenti ipotesi:

  • Per ottenere un provvedimento quando ancora il rapporto di locazione è in essere, per il momento in cui verrà a scadere: LA LICENZA PER FINITA LOCAZIONE.
  • Quando il contratto di locazione è scaduto, ma il conduttore non ha ancora lasciato l’immobile: CONVALIDA DI SFRATTO PER FINITA LOCAZIONE.
  • In forza della morosità del conduttore, previa risoluzione per inadempimento del contratto di locuzione non ancora scaduto: CONVALIDA DI SFRATTO PER MOROSITA’

Disciplina

Il locatore dovrà intimare la licenza o lo sfratto con un atto di citazione in giudizio e chiedere al giudice la pronuncia della c.d. convalida della licenza o sfratto fissando nell’atto di citazione un’udienza e chiedendo al conduttore di comparirvi se voglia opporsi alla detta convalida giudiziale.

Fra il giorno della notificazione e quello fissato per l’udienza devono intercorrere non meno di 20 giorni. Per garantire la difesa del conduttore la citazione dovrà contenere l’avvertimento che se egli non compare all’udienza o, comparendo, non si oppone, il giudice convaliderà la licenza o lo sfratto.


Si aprono a questo punto diverse possibilità:

  1. All’udienza fissata nell’atto di citazione il conduttore intimato pur avendo ricevuto la notifica non compare nemmeno tramite un difensore. Se appare probabile una irregolare notifica il giudice rinnova la citazione. In caso contrario il giudice convalida la licenza o sfratto con ordinanza. Tale ordinanza di convalida è una condanna esecutiva basata su una cognizione sommaria ma munita di piena efficacia di accertamento e di giudicato. L’unico rimedio sarà dunque l’opposizione tardiva ex 668 c.p.c. o l’esperibilità di taluni motivi di revocazione e della opposizione di terzo;
  2. Se il conduttore compare e non si oppone, sarà pronunciata ordinanza di convalida;
  3. Il conduttore compare e si oppone sollevando difese ed eccezioni talvolta anche fondate su prova scritta. In tal caso nessun provvedimento di definitiva condanna potrà essere pronunciato dal giudice : il giudizio proseguirà nelle forme del rito del lavoro; il processo accerterà con cognizione piena il diritto del locatore che reputi non fondate quelle eccezioni o difese.
  4. Se le eccezioni e difese del convenuto che compare in udienza non si rivelano immediatamente plausibili in quanto non fondate su prova scritta, l’ordinanza non può comunque essere pronunciata perché vi è stata contestazione . Tuttavia per anticipare la tutela del locatore è prevista la possibilità di chiedere e ottenere un provvedimento esecutivo di condanna al rilascio, con una natura solo sommaria – temporanea. Se viene pronunciata questa ordinanza provvisoria di rilascio il giudizio dovrà comunque continuare, ormai nelle forme ordinarie e con cognizione piena. Se il giudizio ordinario si estingue ci si chiede se l’ordinanza provvisoria conservi l’efficacia o meno: la cassazione da una risposta affermativa, ma questo non convince, pertanto, in caso di estinzione del giudizio ordinario sulla opposizione è preferibile ritenere che anche il provvedimento provvisorio perderà efficacia e il conduttore potrà richiedere la riconsegna dell’immobile. In mancanza di opposizione fondata su prova scritta, il giudice deve pronunciare l’ordinanza salvo che sussistano gravi motivi in contrario ( si ha una discrezionalità limitata).
  5. Nelle ipotesi di convalida di sfratto per morosità l’art 666 c.p.c. prevede che se il convenuto si costituisce e non nega la sua morosità ma solo l’ammontare del dovuto come individuato dall’attore, il giudice può pronunciare ordinanza con cui dispone il pagamento delle somme non contestate dal convenuto entro 20 giorni. Se il convenuto non adempie il giudice convaliderà lo sfratto e pronuncerà su richiesta il decreto ingiuntivo.

AIVM (Associazione Italiana Vittime di Malagiustizia)

Iscritta al Registro Provinciale delle Associazioni senza scopo di lucro della provincia di Milano, con il numero 409. C.F. 97613360151

Piazza Luigi di Savoia 22, Milano

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