Il condominio negli edifici: cos'è e come funziona | aivm.it

Che cos’è il condominio negli edifici e come funziona.


Lo spieghiamo nel nostro glossario giuridico.

Che Cos’è Il Condominio

Il codice civile non fornisce una definizione di condominio, tuttavia il suo funzionamento è regolato nel libro terzo, dedicato al diritto di proprietà, nella parte in cui si parla della comunione.

In base alla posizione delle norme dedicate al condominio all’interno del Codice, possiamo capire che questo è una particolare forma di comunione su un bene immobile, cioè un edificio le cui parti sono destinate ad uso abitativo.

Per comunione si intende la proprietà (o altro diritto reale) di più soggetti sullo stesso bene.

Nel condominio abbiamo sia la proprietà esclusiva, sia la comunione.

I singoli proprietari degli appartamenti prendono il nome di condomini e hanno la proprietà esclusiva su di essi.

Tutti i condomini (proprietari degli appartamenti), poi, hanno, in aggiunta alla proprietà esclusiva, la comunione (quindi comproprietà) su alcune specifiche aree dell’edificio.

Le Parti Comuni

Le norme relative al condominio si applicano laddove in un palazzo vi siano delle parti comuni.

Tali parti comuni sono elencate nell’art. 1117 c.c. e sono suddivise in tre categorie.

La prima categoria è quella relativa a tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune.

Si tratta del suolo su cui sorge il palazzo, le fondazioni e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d’ingresso, i portici, i cortili e le facciate.

La seconda categoria include i parcheggi e le aree destinate ai servizi comuni, come ad esempio la portineria e l’alloggio del portiere, oppure i sottotetti destinati all’uso comune.

Infine, la terza categoria comprende opere, manufatti e installazioni di qualunque genere, destinati all’uso comune.

Si tratta di ascensori, cisterne, impianti idrici e fognari, sistemi centralizzati di distribuzione e trasmissione del gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento e il condizionamento dell’aria, nonché per la ricezione televisiva.

Gli Organi Del Condominio

Gli organi del condominio sono l’assemblea, l’amministratore e il consiglio, laddove presente.

L’Assemblea

L’assemblea è l’organo decisionale composto dai condomini e rappresenta la volontà di questi.

L’amministratore ha il compito di convocare l’assemblea.

Per farlo deve inviare a tutti i condomini la convocazione, cioè una comunicazione tramite raccomandata, posta elettronica certificata (PEC), fax o a mani.

La convocazione deve contenere l’indicazione del soggetto che richiede l’assemblea, i soggetti ai quali tale comunicazione è effettuata, il luogo, la data e l’ora in cui si terrà l’assemblea.

Da ultimo, deve indicare le questioni che verranno esaminate nel corso dell’assemblea (il c.d. ordine del giorno).

All’apertura dell’assemblea sono nominati un presidente e un segretario che dovranno firmare il verbale di assemblea che verrà poi depositato in apposito registro.

È ordinaria l’assemblea convocata almeno una volta all’anno per l’approvazione del rendiconto condominiale, del bilancio consuntivo per le spese sostenute e del preventivo per l’anno successivo, nonché per la conferma della nomina dell’amministratore (art. 1135 c.c.).

L’assemblea straordinaria, invece, può essere convocata ogni qualvolta sia necessario affrontare questioni particolari.

L’Amministratore

L’amministratore è l’organo esecutivo, ossia colui che attua le decisioni prese dall’assemblea. I suoi poteri e doveri sono elencati nell’art. 1130 c.c.

La nomina dell’amministratore è obbligatoria quando i condomini sono più di otto ed è decisa dall’assemblea.

Se l’assemblea non provvede in tal senso, l’amministratore è scelto dall’autorità giudiziaria (art. 1129 c.c.).

Una volta nominato, l’amministratore deve accettare la carica.

Il Consiglio

Il consiglio di condominio è un organo facoltativo, con compiti consultivi e di controllo, di supporto all’amministratore.

Può essere istituito solo nei condomini con più di 12 appartamenti e deve essere composto da almeno tre condomini.

Il Regolamento Di Condominio

Quando ci sono più di 10 condomini (proprietari) deve essere formato un regolamento, disciplinato dall’art. 1138 c.c.

Questo contiene le norme per l’utilizzo delle cose comuni e la ripartizione delle spese.

Esso rappresenta una “legge” interna al condominio e, una volta approvato, è efficace per tutti i condomini.

Se il regolamento è approvato dall’assemblea, si parla di regolamento assembleare.

Se il regolamento di condominio, invece, è predisposto dal costruttore dell’immobile e depositato da un notaio, è contrattuale.

Per altre nozioni, continuate a seguire il nostro glossario giuridico

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